Wonen in Utrecht

Vanavond heb ik een door de PvdA georganiseerd debat over de Toekomst van Wonen in Utrecht bijgewoond. Sprekers waren wethouder Harrie Bosch,
Marien de Langen van Mitros, hoogleraar Oedzge Atzema en Ron Buiting van De Bundeling. Het was best interessant.

Een belangrijk probleem dat even aan bod kwam is het fenomeen scheefwonen, waar ik als trots scheefwoner al eerder over geschreven heb. Men was het er wel over eens dat de scheefwoners in kwestie weinig kwalijk te nemen is; je kan nergens heen en waarom zou je vrijwillig meer geld gaan uitgeven?

Dat wil niet zeggen dat er geen maatschappelijk probleem is. Een derde van de sociale huurwoningen wordt scheef bewoond aldus De Langen. Zonder scheefwoners zou er een enorm overschot aan sociale huurwoningen zijn in Utrecht. Ik vermoed zelf dat de prijs van private woningen ook een stuk lager zou liggen als die 1/3e woningen op een slimme manier in de vrije sector terecht komen. Mensen die nu in hun eentje in een sociale huurwoning wonen, gaan iemand in huis nemen om de hogere kosten aan te kunnen, waardoor een berg woningen vrij komt, waardoor de prijs zakt.

Maar wat is die “slimmie manier”? Een aantal oplossingen kwamen aan bod:

  1. Liberaliseer de hele woningmarkt (alle prijzen naar vrije markt niveau) en compenseer dat met een hogere huursubsidie waar nodig. Dit werd door iemand in het publiek voorgesteld en is ook mijn favoriete oplossing. Het haalt een hoop complexiteit weg.
  2. Verhoog de huur voor mensen met een hoog inkomen geleidelijk. Dit is waar het kabinet op aast als ik me niet vergis. De vraag is of je je als woningcorporatie moet bemoeien met het inkomen van individuele bewoners. De Langen was hier in ieder geval op tegen, vandaar de volgende optie:
  3. Verhoog de huur van bepaalde buurten (of type woningen) zonder aanziens des persoon.
  4. Verlaag het maximum inkomen waarmee dit soort woningen toegewezen worden (gebeurt nu al enigszins).
  5. Door niemand voorgesteld, maar je zou ook een soort campuscontract (al dan niet met terugwerkende kracht) kunnen invoeren, waarbij mensen bij een verhoging van inkomen weg moeten.

Ik zou willen toevoegen dat elke maatregel die als doel heeft rijkere mensen uit de sociale huurwoningen te halen, gecompenseerd moet worden door een gelijk of groter aantal vrijkomende woningen de private huur in te duwen (dus verkopen aan particuliere verhuurders). Op die manier voorkom je dat de private markt nog verder overbelast raakt.

Dit klinkt misschien heel onsolidair, maar vergeet niet dat er een overschot aan sociale huurwoningen is én – wellicht belangrijker – voor elke woning die Mitros in Utrecht verkoopt ze genoeg verdienen om drie nieuwe te bouwen.

Ik was tot nog toe altijd sterk tegenstander van de tweede optie. Niet dat ik het erg zou vinden om vanaf volgend jaar 200 euro meer huur te betalen (mits alle scheefwoners meedoen). Waar me tegenstaat is dat het systeem al te complex is en zo alleen nog maar ingewikkelder wordt.

We zijn met teveel schuiven inkomen en de woningmarkt aan het balanceren: gesubsidieerde woningen, uitkeringen, huursubsidie en dan nu dus ook nog huur naar draagkracht. Het kan veel simpeler als je het reduceert tot slechts een negatieve belasting voor mensen met een laag inkomen. Het geld dat je bespaart op ambtenaren en door het oplossen van scheef wonen kan je zien als een bezuiniging of je kan het direct terugpompen in nog hogere uitkeringen. Iedereen wint, toch?

Aangezien de eerste optie waarschijnlijk niet bespreekbaar is, ik issues heb met de tweede optie en de vijfde optie te hard bots met de fundamenten van Nederlands huurrecht en teveel onnodige verhuizingen veroorzaakt, klonk de derde optie aantrekkelijk; die komt neer op het anders inzetten van een reeds bestaande schuif, namelijk de hoeveelheid subsidie (in de vorm van te lage huur) in de woningen.

Maar als ik er meer over nadenk zie ik ook een groot nadeel. Welk criterium je ook bedenkt (buurt, type huis, aantal kamers, etc), er zullen altijd een paar armen in zo’n type huis wonen. Tenzij je die individueel gaat compenseren (waarmee je feitelijk gewoon een verkapte optie 2 aan het uitvoeren bent), gaan die mopperen. Dat betekent dat je een compromis moet sluiten zoals een zeer laag percentage huurverhoging, alleen voor nieuwe bewoners, etc.. Dan duurt het eeuwig voor je maatregelen effect hebben.

Bij optie 2 kan je het percentage direct veel hoger leggen en dus de scheve situatie veel sneller aanpakken. Het is waarschijnlijk voor mensen met een middeninkomen een stuk minder vervelend dan optie 4 en 5. Ik ben in ieder geval nu minder sterk tegenstander van huur naar draagkracht.

Kenmerkend aan welke oplossing dan ook in Nederland is dat het hoe dan ook op adembenemend laag tempo zal uitgevoerd worden, met een paar procent per jaar. Ik betwijfel alleen of dat veel zoden aan de dijk zet, vanwege het kokende kikker effect; het zal de eerste 10 jaar om veel te kleine bedragen gaan voor mensen om hun gedrag te veranderen. Wel levert zelfs een klein percentage al heel veel extra op, dus voor de corporaties is dat tempo hoog genoeg. Ironisch genoeg verwacht ik dus dat corporaties zullen onderhandelen voor een trage aanpak van het probleem, ook omdat ze liever niet bekend willen staan om al te grote huurverhogingen.

Persoonlijk ben ik altijd voorstander van in één keer alles doorvoeren; in 1 keer liberaliseren of in 1 keer de huur voor sommige bewoners met 200 euro omhoog, in 1 keer de huur van een buurtje omhoog of in één keer en met terugwerkende kracht een campuscontract invoeren. Maar dat is net zo waarschijnlijk als een 800 meter hoge toren in Overvecht. Misschien heb ik teveel in China gereisd.

Wat me ook opviel was het blinde vertrouwen dat de economische crisis een tijdelijk verschijnsel is en dat we het ergste wel achter de rug hebben.

2 Comments

  1. Ann
    Posted October 16, 2011 at 22:44 | Permalink

    Toch, omdat ik het niet kan nalaten omdat ik deze (verkeerde) aanname zo vaak tegen kom:
    “1. Liberaliseer de hele woningmarkt (alle prijzen naar vrije markt niveau) en compenseer dat met een hogere huursubsidie waar nodig. Dit werd door iemand in het publiek voorgesteld en is ook mijn favoriete oplossing. Het haalt een hoop complexiteit weg.”

    Dit haalt de complexiteit niet weg, maar verschuift hem slechts.

    Het verschuift het in de gate houden van bedragen van de woningcorporaties naar de overheid, en dat is geen winst. De corporaties staan veel dichter bij de klanten dan de belastingdienst (die hier verantwoordelijk voor is) en voor de woningcorporaties valt dit dicht bij hun corebusiness, wat het niet doet voor de bld.

    Subsidies zijn daarnaast de grootste fraude-veroorzakers. Wat de WC’s winnen, verliest de BLD (en daarmee de schatkist en daarmee de samenleving) met het nog meer compliance- en controlemaatregelen moeten invoeren.

    Sjors Reply:

    Bij volledige liberalisatie hoeft niemand bedragen van corporaties in de gaten te houden; die mogen zo hoog worden als ze maar willen.

    Ook over fraude maak ik me weinig zorgen: je bijstand (of belastingvoordeel) hangt straks alleen nog maar af van je belastbaar inkomen, niet van je huur. Er zal hooguit door de belangen wat meer meer zwartgewerkt worden. Het lijkt me onwaarschijnlijk dat het aantal mensen dat je kan wegbezuinigen door dit soort deregulering niet opweegt tegen die paar extra zwartwerk inspecteurs.

    Bovendien wordt er kapitalen bespaard in de maatschappij doordat corporaties en gemeenten niet minder verspillende slooptrajecten kunnen betalen (omdat ze plotseling met bedrijfsmatige realiteit te maken krijgen ipv alleen leuke tekeningetjes).

    Ann Reply:

    Oke, misschien had ik een iets specifieker stuk moeten quoten:
    “compenseer dat met een hogere huursubsidie waar nodig”
    Dit leidt tot extra fraude. Dit managen kost kapitalen. De huursubsidie blijft momenteel nog achter bij de KOT- en zorgtoeslagfraude, maar als je dat om zo veel hogere bedragen laat gaan, werk je fraude in de hand. Dit gaat trouwens ook niet alleen om zwartwerk. Daar komt de complexiteit om de hoek kijken.

    Wanneer je aan de kant van de rijken de boel simpeler maakt, bemoeilijk je het voor de armen.

    Sjors Reply:

    Eens, ik ben dus eigenlijk voorstander van het afschaffen van dingen als huur en zorgtoeslag en andere geoormerkte potjes, omdat het een administratief en fraudegevoelig drama is.

    Maar in Nederland moet je alles langzaam veranderen. Dus eerst woningmarkt (gefaseerd) liberaliseren waarbij huren en toeslagen gelijk stijgen, daarna geoormerkte toeslagen vervangen door verhoging sociaal minimum inkomen (bijv door belastingvoordeel of hogere bijstand).

    Uiteindelijk doel is niet zozeer reductie in complexiteit (wat fijn is), maar reductie in huurprijzen. Er zijn veel teveel sociale huurwoningen en een groot deel wordt bezet door mensen zoals ik die best meer kunnen betalen, maar ook weer niet €1200 voor 30 m^2. Door de huur voor die groep te laten stijgen, dwing je ze tot efficiënter woninggebruik (huisgenoten). Dat haalt de druk van de vrije sector, waardoor je bijvooorbeeld weer het maximum inkomen van sociale huurwoningen kan verlagen.

  2. Sieger
    Posted October 17, 2011 at 02:31 | Permalink

    Ha Sjors, lang geleden :)
    Hoe ga je het scheefwonen tegen is de vraag. Je oplossing zou idd kunnen helpen als er medehuurders komen wonen daar. Maar dat geldt alleen voor scheefwoners die ruimte over hebben. Denk dat velen niet overdreven groot wonen doch wel lekker goedkoop. Ook een interessante vraag: waarom gaan mensen scheefwonen? Tussen 1985 en 2008 is het percentage van het inkomen dat men (moet) besteden aan huren/hypotheek gestegen van ruim 25% tot bijna 40%. Grotendeels door marktwerking, creëren van schaarste, toegenomen druk op steden door aanwezigheid van werk/opleidingsplekken, complexere overheid waardoor inrichtingsplannen duurder worden, meer mensen die geld willen verdienen aan woningbouw. Als dáár niks aan gedaan wordt zal die 40% alleen maar hoger worden en de drang om te gaan scheefwonen ook.
    Zonder scheefwoners ontstaat een enorm overschot aan sociale huurwoningen zeg je? Weet ik niet hoor. De wachtlijsten zijn enorm, bovendien wonen veel mensen met een laag inkomen noodgedwongen particulier of hebben een aflossingsvrije hypotheek: die zouden graag die plekken opvullen als de scheefwoners weggaan. Ik weet niet hoe groot de werkelijke invloed van mijn aannames is, wel dat het goed zou zijn om bij welk voorstel dan ook een idee te hebben om wat voor aantallen mensen het gaat die dan een andere keus gaan maken als reactie op zo’n voorstel.